Servitù di Passaggio: Tutti i Diritti e i Doveri per Legge

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Talvolta sorgono dubbi o si pongono questioni tra vicini riguardo la possibilità di percorrere strade sentieri e viali, o comunque di transitare, in una proprietà vicina o confinante, sia nel caso di un terreno agricolo e sia nel caso di un parco o un giardino.

La “servitù di passaggio”, che consiste proprio nel diritto di percorrere un tratto di una proprietà vicina o confinante, è regolamentata ed è utile cercare di fare chiarezza su cosa significa e cosa implica. Esistono, infatti, diritti e doveri da parte di entrambe le parti.

Il diritto alla servitù di passaggio può essere esercitato da chi, per esempio, non ha la possibilità di accedere al proprio terreno direttamente dalla via pubblica, oppure nel caso in cui tale accesso si riveli complicato e tortuoso mentre, passando attraverso un’altra proprietà, ci sia possibilità di un passaggio più agevole e diretto, cioè un passaggio non imposto da una reale necessità ma realizzato solo per maggiore comodità. 

Vediamo quindi chi e in quali casi può esercitare questo diritto e, in linea di massima, quali sono i diritti e i doveri di entrambe le parti.

I termini che definiscono la servitù di passaggio

Spesso il linguaggio burocratico, legale e legislativo non è di facile comprensione per i non addetti ai lavori e quindi è bene chiarire il significato di alcune definizioni che sono riferite ai soggetti coinvolti e di alcuni termini specifici ma non di uso comune.

Innanzitutto il terreno di proprietà è definito fondo e il terreno che permette il passaggio, da cui può trarre vantaggio o meno, è detto fondo servente mentre il terreno che viene raggiunto attraverso il passaggio e che quindi ne trae beneficio è detto fondo dominante. Questa prima fondamentale distinzione permetterà di identificare con facilità nei prossimi paragrafi le due parti in causa. Infine, per servitù si intende il passaggio stesso, che generalmente è un sentiero ma può anche essere una via carrabile.

Le servitù possono essere volontarie, magari realizzate di comune accordo tra vicini che ne traggono beneficio, oppure coattive, cioè obbligatorie, per esempio nel caso in cui un terreno sia circondato da altre proprietà e si renda di conseguenza necessario creare, ampliare o rendere carrabile una via di accesso al terreno stesso, per esempio per permettere il transito ai mezzi agricoli.

Fondo servente: diritti, doveri e divieti

Il proprietario di un terreno gravato da una servitù non può ostacolare in nessun modo il passaggio al vicino che usufruisce della servitù stessa. Non può quindi chiudere o restringere il passaggio. Può però, per motivi di sicurezza, erigere una recinzione e mettere un cancello ma, in questo caso, deve dare le chiavi o il telecomando anche al vicino del fondo dominante.

In ogni caso, è obbligatorio creare una via che permetta il transito verso un altro terreno per esigenze agricole o industriali e nel caso di accesso all’abitazione da parte di persone disabili. La creazione del passaggio deve però avvenire in modo da limitare il più possibile i danni al fondo servente, quindi dovrà essere realizzato dove la distanza dalla pubblica via è più breve o comunque dove reca minor disagio al fondo servente.  

Il proprietario del fondo servente ha diritto ad un’indennità proporzionata al danno subito a causa della realizzazione del passaggio, e questo anche in virtù del fatto che il valore della proprietà potrebbe diminuire proprio a causa della presenza della servitù.

Fondo dominante: diritti, doveri e divieti

Le spese di manutenzione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante il quale però non può apportare modifiche che aggravino il disagio già subito dal fondo servente. È opportuno ricordare che, talvolta, anche il fondo servente trae vantaggio dal passaggio e, in quel caso, le spese andranno suddivise in modo proporzionale ai vantaggi ricevuti. Inoltre, se la realizzazione del passaggio impone di sacrificare terreno coltivabile, il proprietario del fondo dominante è tenuto a pagare il valore del terreno interessato.

Nel caso in cui il proprietario del fondo servente decidesse di impedire il passaggio sul proprio terreno tramite una recinzione, il fondo dominante può far dichiarare l’usucapione, cioè il reale utilizzo della servitù, se può dimostrare che per almeno vent’anni il passaggio è stato utilizzato a tale scopo e che del passaggio esistano tracce visibili (una strada o un sentiero) che inequivocabilmente dimostrino lo scopo dell’esistenza stessa del passaggio.

Vantaggi e svantaggi per il fondo servente

Spesso la realizzazione di una strada, soprattutto carrabile, può portare vantaggio sia al fondo dominante e sia al fondo servente. Trovare un accordo e realizzare i lavori dividendo in modo equo le spese può essere una soluzione molto comoda per entrambe le parti. E, infatti, spesso i lavori vengono eseguiti di comune accordo tra due proprietari confinanti che vedono migliorare, per esempio, la possibilità di accedere con l’auto ai rispettivi box, cortili o giardini. 

Talvolta i problemi si creano quando c’è un cambio di proprietà. La servitù di passaggio, infatti, è relativa al fondo e non al proprietario. Chi acquista un terreno su cui grava una servitù di passaggio lo farà sicuramente a un prezzo vantaggioso, proprio perché la servitù determina una diminuzione del valore commerciale del terreno, ma non potrà rinunciare alla presenza della servitù o chiudere il passaggio, soprattutto nel caso di una servitù coattiva. E, nel caso di due fondi confinanti non potrà separare con una recinzione i due terreni in corrispondenza della servitù.

Possibilità di estinzione della servitù di passaggio

Se per vent’anni il fondo dominante non usufruisce della servitù, automaticamente decade il diritto di passaggio che, come abbiamo detto, è legato al fondo e non al proprietario. Il diritto alla servitù potrebbe essere sancito da un contratto a termine e, in questo caso, alla scadenza del contratto decade anche il diritto di passaggio (tranne nel caso di servitù coattiva). Inoltre, se vengono a mancare le condizioni che rendevano necessaria la servitù, per esempio se diventano disponibili o vengono realizzate altre vie di accesso ad un terreno, il passaggio potrà essere chiuso o anche rimosso. Il proprietario del fondo dominante ha, in ogni caso, la facoltà di rinunciare ad esercitare il proprio diritto.

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